マイホームや土地を購入して新生活にも慣れてきた数か月後、愛知県から不動産取得税の振込用紙が届いて慌てた経験はありませんか？

不動産取得税は、住宅や住宅用の土地を購入した場合、一定の条件を満たせば税額が大きく軽減される仕組みが用意されています。しかし、条件を満たしていても、自分から申請手続きをしないと軽減されないため気を付けなければいけません。

この記事では、愛知県の公式情報をもとに、軽減される条件と計算方法をわかりやすく解説します。

不動産取得税とは？計算方法と税率について

不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、家を新築したりした際に、その不動産を取得した人が一度だけ都道府県に納める税金です。ちなみに、親御さんなどから相続で引き継いだ場合には課税されません。

税額の目安は、以下の計算式で求めます。

不動産の価格 × 税率 ＝ 不動産取得税額

適用される税率ですが、2027年（令和9年）3月31日までに取得した場合、土地と住宅の税率は「3%」に軽減されています（店舗や事務所など、住宅以外の建物は「4%」です）。

計算に利用される不動産の価格は、基本的には市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格（固定資産税評価額）が基準となります。新築の家屋など、まだ台帳に価格が登録されていない不動産については、愛知県が固定資産評価基準に基づいて独自に評価した価格が使われます。

さらに特例として、宅地や宅地並みの土地を取得した場合、土地の価格（評価額）を2分の1にして計算してくれる特例があります。こちらも2027年3月31日までの取得が対象となっているので、しっかり計算に入れておきたいですね。

不動産取得税の納税通知書はいつ届く？

どちらのケースでも、実際に課税される月の前月に「不動産取得税の課税のお知らせ」という案内が愛知県から届きます。

もし、軽減措置の申請が事前に認められて、納付すべき税額がゼロ（全額免除）になった場合は、このお知らせも納税通知書も届きません。 逆に言うと、通知が来てから考えようと待っていると、手続きが遅れてしまい、本来なら払わなくてよかった税金の請求書が届いてしまう可能性があるということです。

軽減措置を受けるには自ら申請することが大前提となりますので、不動産を取得したら忘れないうちに手続きを進めることが大切になります。

不動産取得税の軽減措置① 建物（住宅）の控除額と計算方法

住宅を取得した場合、住宅の価格（固定資産税評価額）から決められた控除額を差し引いてから税率をかけます。計算式にすると以下のようになります。

不動産取得税額 ＝（住宅の価格 － 控除額）× 3%

新築住宅や、まだ誰も住んだことがない新築未使用の住宅（建売住宅や分譲マンションなど）を取得した場合、基本の控除額は「1,200万円」です。（もし住宅の評価額が1,200万円未満の場合は、その評価額がそのまま控除額となり、建物の不動産取得税は0円になります）。

さらに、そのお家が「認定長期優良住宅」に該当し、2029年（令和11年）3月31日までに新築・取得した場合は、控除額が少しアップして「1,300万円」になります。長期優良住宅でマイホームを建てる方には嬉しいポイントですね。

ただし、控除を受けるには「床面積が40㎡以上、240㎡以下であること」が条件です。 床面積の条件は、2026年（令和8年）3月31日までに取得した場合は「50㎡以上（戸建て以外の貸家は40㎡以上）」でしたが、2026年4月1日以降の取得からは「40㎡以上」に条件が引き下げられ、単身向けのコンパクトなマンションなどでも軽減措置が受けやすくなっています。

次に、中古住宅（耐震基準適合既存住宅）を購入した場合です。 中古住宅で軽減措置を受けるためには、まず以下の3つの条件をすべて満たす必要があります。

上記の条件をクリアすると、その家が新築された時期に応じて、以下の表の通り控除額が決定されます。

1981年（昭和56年）12月31日以前に新築された古い住宅でも、新耐震基準に適合していることが証明できれば、軽減措置の対象になります。

その場合、以下のいずれかの証明書が必要になります。

また、現時点では耐震基準を満たしていない古い家を買って、リフォームで耐震補強をする、というケースもあると思います。 この場合も、取得後6か月以内に耐震改修工事を行って耐震基準に適合させ、取得者本人がそこに入居するなどの条件を満たせば、税額から一定額が減額される「耐震基準不適合既存住宅」向けの特例制度があります。

古い中古住宅をリノベーション前提で購入される方は、対象になりそうな場合、購入手続きを進める前に不動産会社へ確認しておくことをおすすめします。

土地にも使える！不動産取得税の軽減措置② 住宅用土地の減額計算と条件

土地の不動産取得税は、基本の税額から一定の金額が差し引かれる仕組みになっています。

不動産取得税額 ＝（土地の価格 × 3%）－ 減額される額

大前提として、宅地（住宅を建てるための土地）を取得した場合、土地の価格（固定資産税評価額）は2分の1にして計算されます。（※この特例は2027年3月31日までの取得が対象です）

実際に土地の税額から引かれる金額は、次の【A】と【B】を計算して、どちらか金額が大きいほうが採用されます。

少し計算式が複雑に見えるかもしれませんが、一般的な広さのマイホームであれば【B】の金額が採用され、結果的に土地の不動産取得税が減額されたり、ゼロになったりするケースも珍しくありません。

土地の減額を受けるためには、その土地に「軽減対象となる住宅」が建っている（またはこれから建てる）必要があります。

■ 新築住宅（注文住宅・建売・分譲マンション）の敷地を買う場合 以下のいずれかに当てはまる必要があります。

■ 中古住宅の敷地を買う場合 中古住宅の場合はシンプルです。土地を取得した日の「前後1年以内」に、耐震基準を満たした中古住宅（または一定の条件を満たす耐震基準不適合住宅）を取得した場合が対象となります。

注文住宅などで土地探しから始めるお客様も多いですが、減額措置を受けるためには、土地を買ってから家を建てるまで「3年以内」という期限がありますので注意しましょう。

設計に時間がかかったり、建築会社の着工待ちで工期が延びてしまったりして、土地の取得から住宅の完成（新築）まで3年を超えてしまうと、せっかくの土地の減額措置が受けられなくなってしまいます。家づくりのスケジュールは、3年を意識して計画的に進めることが大切です。 （※例外として、2031年3月31日までに取得した土地で、100戸以上の大規模なマンション（共同住宅）など、やむを得ない事情があると認められる場合に限っては、期限が4年以内に延長されます）

また、土地の減額措置は、あくまで「住宅が建っている土地」に対して適用されます。土地の上に住宅が建たなければ、その土地の減額は使えません。

たとえば、「今住んでいる家の隣の空き地が売りに出たから、買い足して駐車場や庭を広くしよう」といったケースです。買い足した土地の上に住宅（母屋の一部など）が建たない場合、新しい土地の部分には減額措置が適用されませんので、資金計画を立てる際はご注意ください。

【計算シミュレーション】不動産取得税はいくらになる？新築・中古のケース別で比較

※以下の表はわかりやすくするための目安です。実際の税額は、市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格（評価額）や、取得した日によって変動しますのでご注意ください。

※「② 住宅用の土地」の減額（30万円）の計算方法について

前回の記事でご説明した「土地の減額計算」を実際に当てはめています。 まず、土地1㎡あたりの価格を計算します。（2,500万円 ÷ 250㎡ × 1/2 ＝ 5万円） これに、住宅の床面積（100㎡）の2倍である「200㎡」と、税率「3%」をかけます。 （5万円 × 200㎡ × 3% ＝ 30万円） 減額の最低ラインである4万5,000円よりも「30万円」の方が金額が大きいため、このケースでは30万円が減額されることになります。

いかがでしたでしょうか。軽減の申請をするかしないかで、実に数十万円もの差が生まれることがおわかりいただけるかと思います。 難しそうだからと敬遠せず、しっかりと申請を行って、浮いたお金は新居の家具や家電の購入費用などに賢く回したいですよね。

不動産取得税の軽減措置を受けるには申請が必須です

軽減措置は、待っていれば自動で適用されるわけではありません。不動産を取得したご本人様が、管轄の県税事務所へ申告・申請手続きを行って、はじめて税金が安くなります。

愛知県では、不動産を取得してから「60日以内」を目安に手続きを行うよう案内しています。清須市の物件を購入された場合、窓口は名古屋北部県税事務所となります。

具体的な手続きの流れや必要書類については、以下の別記事で詳しく解説しています。手続き漏れで損をしないためにも、ぜひあわせてご覧ください！

まとめ｜マイホーム購入前に不動産取得税を含めた税金の見通しを立てておきましょう

不動産取得税は、マイホームとなる住宅やその敷地（土地）であれば、条件を満たすことで税額が大きく軽減される、または全額免除になることもある手厚い制度です。

私たちは、清須市の皆様の不動産売買を長年お手伝いしてきた地域密着の不動産会社です。 マイホーム購入にかかる諸費用や税金の見通しについて、疑問やご不安がありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

※個別の正確な税額計算や、軽減申請が認められるかどうかの最終的な判断につきましては、愛知県の県税事務所にご確認いただく必要がございます。しかし、どのような手続きが必要か、事前にどんな書類を準備しておけば良いか、といった全体の流れにつきましては、私たちがお客様とご一緒に整理し、アドバイスさせていただきます。

不動産探しや資金計画のご相談は、ぜひお気軽にアシストへお問い合わせください！