こんにちは！清須市の不動産会社アシストです。
空室がなかなか埋まらず、そろそろ何か手を打たないとと感じているオーナー様はいらっしゃいませんか？

私たちにも空室対策のご相談は日々寄せられますが、最近は「ペット可にしたら変わりますかね？」というご質問もいただきます。ペット可にするだけで、すぐに満室になるわけではありませんが、今までお断りしていたペット飼育者を受け入れることで、入居希望者の間口が広がるのは事実です。 本記事では、ペット可にするメリット・デメリットをお伝えしつつ、費用を抑えたリフォームの工夫やトラブルを防ぐ契約・ルールづくりまで具体的にまとめました。

空室対策で物件を「ペット可」にする3つのメリット

賃貸市場の実態を見てみると、ペット可の物件は全体のわずか1〜2割程度しか存在しません。ペットと一緒に暮らしたいという需要に対して、受け皿となるお部屋が不足しているのが現状です。

お部屋探しの際、ペットを飼っているお客様は最初から「ペット可」の条件で絞り込んで検索されます。そのため、この条件に対応するだけでライバル物件が減り、数少ない候補として選ばれやすくなります。

賃貸経営で避けたいのは、短期間での退去による「空室期間の発生」と「募集費用・原状回復費用の出費」です。

ペットを飼っている入居者は、「次の引っ越し先を探すのが困難である」「ペットの環境変化（ストレス）を避けたい」と考えています。そのため、一般的な単身者やファミリー層と比較して、より長く住み続ける傾向があるとされます。

入居期間が長くなればなるほど、入居者募集にかかる広告料（AD）、クリーニング費用などの経費を削減でき、結果として手元に残る利益が増えます。

築年数が古くなったり、駅から遠かったりする物件は、通常であれば家賃を下げて入居者を募集せざるを得ません。しかし、ペット飼育者は物件の選択肢が少ないため、「ペットが飼えるのであれば、多少家賃が高くても、駅から遠くても構わない」と考える傾向にあります。

そのため、周辺の類似物件（ペット不可）の相場家賃を維持する、あるいは相場よりも数千円程度高く設定しても入居が決まるケースもあります。

ペット可への変更前に知っておくべきデメリットとリスク

犬や猫を飼育していると、壁紙へのひっかき傷や、フローリングのえぐれ、さらに柱や建具への噛み跡など、通常の生活では起こり得ないダメージが発生しやすくなります。また、目に見える傷だけでなく、部屋全体に染み付いた獣臭や排泄物の臭いは、通常のハウスクリーニングでは完全に消臭しきれず、大掛かりな消臭作業や壁紙・床材の全面張替えが必要になるケースも珍しくありません。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、ペットによる傷や臭いは借主（入居者）の負担とするのが一般的ですが、入居者側との認識のズレから「どこまでが通常損耗か」で揉め、敷金返還をめぐるトラブルに発展するリスクが潜んでいます。

一棟アパートやマンションを、途中で一部の部屋だけ「ペット可」に変更する場合、既存の入居者や近隣住民とのトラブルにも注意を払う必要があります。

犬の無駄吠えや走り回る足音、ベランダや共用廊下でのブラッシングによる抜け毛や排泄物の悪臭・衛生問題は、動物が苦手な方や動物アレルギーを持つ方にとってストレスとなります。

万が一、ペットによるクレームが頻発して既存の優良な入居者が退去してしまえば、空室対策としてペット可にしたはずが、かえって空室を増やしてしまうという本末転倒な結果を招きかねません。

とりあえず空室が埋まるまでペット可にして、退去したらまたペット不可に戻そうと軽く考えるのは危険です。

一度ペットが生活した部屋は、どれだけ念入りに原状回復工事を行っても、毛や臭いが残ってしまうリスクがあります。次に動物アレルギーを持つ方が入居した場合に健康被害を引き起こす恐れがあるため、仲介時の告知義務が発生するケースも考えられます。

つまり、一度物件を「ペット可」へと舵を切った場合、将来にわたってペット可物件として運用していくビジョンが必要になります。

【トラブル防止】安定経営のための契約条件とルール作り

ペット可物件にする場合、退去時の原状回復費用（傷の補修や消臭作業など）が通常よりも高額になることを想定し、初期費用の段階で対策を打つのが一般的です。

弊社が取り扱う居住用物件では、ペットを飼育する場合、退去時の特殊な清掃や補修に備え、通常の保証金にプラスして1ヶ月分を積み増ししていただく設定をおすすめしています。

積み増し分を含めた保証金を全額償却とする契約をあらかじめ結んでおくことで、クリーニング費用を確実に確保でき、入居者様との間で退去費用をめぐるトラブルを減らすことができます。

国土交通省のガイドラインでは、ペットによる傷や臭いは借主負担とされていますが、認識のズレを防ぐため、賃貸借契約書に具体的な「ペット飼育に関する特約条項」を必ず盛り込みましょう。

効果的な特約条項の例としては、以下のような項目が挙げられます。

曖昧な表現を避け、誰が見ても費用負担と責任の所在がわかる状態にしておくことが大切になります。

既存の入居者様やご近所とのトラブルを未然に防ぐためには、賃貸借契約とは別に詳細な飼育細則を作成し、書面でしっかりと約束を取り交わすことが重要になります。

弊社では、長年の賃貸管理経験からあらゆるトラブルを想定した専用のルールフォーマットをご用意しております。実際に使用している規定の一部をご紹介します。

これらの規定に同意いただき、万が一違反した場合は部屋の明け渡しを請求できる誓約文も盛り込んでおり、入居者様には強い責任感を持っていただきます。

ペット対応に必要なリフォーム内容と初期費用

一般的なフローリングは滑りやすくペットの足腰に負担がかかるうえ、爪による傷や粗相による染みがつきやすい弱点があります。

おすすめは、表面が塩化ビニール素材でできたクッションフロア（CF）やフロアタイルへの変更です。これらは耐水性が高く、おしっこをしてもサッと拭き取れて臭いが染み込みにくいうえ、適度なクッション性があるためペットの足が滑りにくいメリットがあります。また、表面が強化されたペット専用の床材も各メーカーから販売されています。

費用相場は、クッションフロアの張り替えであれば1平方メートルあたり3,000円〜5,000円程度と比較的安価です。既存のフローリングの上に重ね張りする工法を選べば、撤去費用もかからずさらにコストを抑えることができます。

床と同じくダメージを受けやすいのが壁です。特に猫を飼育する場合、爪とぎによる壁紙の剥がれはどうしても起こりがちです。また、動物特有の臭いが壁紙に染み付くことも、原状回復費用を押し上げる要因になります。

対策としてまず検討したいのが、消臭機能付き壁紙の採用です。アンモニア臭などを吸着・分解する機能性壁紙に変更することで、部屋に臭いが定着するのを防げます。ペットのトイレを置くスペースやリビングに使うと効果的です。費用は通常の壁紙と比べて1平方メートルあたり数百円程度の上乗せで済むことが多く、コストパフォーマンスに優れています。

空室対策としてペット可を導入する際、キャットウォークやペット専用足洗い場といった高額な設備を用意する必要はありません。まずは空室が出たタイミングの原状回復工事に合わせて、先述した「床のクッションフロア化」と「消臭機能付き壁紙」だけを実施してみてください。

清須市周辺で空室にお悩みのオーナー様へ

清須市は名古屋市のベッドタウンとして交通アクセスが良好でありながら、庄内川や新川の河川敷、広々とした公園など、自然豊かでペットの散歩に適した落ち着いた住環境が整っています。

競合物件との差別化を図り、不毛な家賃下落を食い止めて物件の資産価値を維持したいとお考えのオーナー様は、ぜひ一度、清須市の賃貸事情に精通した弊社までご相談ください。物件ごとの状況に合わせた「ペット可（空室対策）プラン」をご提案させていただきます。