こんにちは！清須市の不動産会社アシストです。 最近、「親の施設入居に伴い、空き家となる実家を売却して資金を作りたい」というご相談がありました。

こういった売却の場合、一般的なケースと違い「認知症による資産凍結リスク」や「税金特例の期限」など、知らないと数百万円損をしてしまう落とし穴が潜んでいます。

今回は、法的リスクへの対策、使える税金の控除など、親御様の施設入居と実家売却をスムーズに進めるための知っておくべきポイントを解説します。

「親が認知症」だと実家は売れない？知っておくべき凍結リスクと対策

日本の法律では、認知症などで判断能力（意思能力）が著しく低下している人が結んだ契約は無効とされます。

不動産の売買契約や決済（引き渡し）の場には、必ず司法書士が立ち会います。司法書士は、登記の手続きをする前に、必ず所有者である親御様本人に対して以下の確認を行います。

もし、親御様の認知症が進んでいて、「家を売るなんて聞いていない」「ここは自分の家だ」といった発言があったり、そもそも会話が成立しなかったりする場合、司法書士は手続きをストップします。本人の意思確認が取れない以上、売買契約を進めることは法律違反（無効）になるからです。

施設に入居してからゆっくり売ろうと考えている間に認知症が進行してしまい、いざ売ろうとした時には手遅れだった…というケースは、残念ながら珍しくありません。

では、すでに親御様の判断能力が不十分で、意思確認ができない場合はどうすれば良いのでしょうか？ この場合、実家を売却する唯一の手段となるのが「成年後見制度（法定後見）」の利用です。

これは、家庭裁判所に申し立てを行い、親御様の代わりに財産管理を行う「後見人」を選任してもらう制度です。後見人がつけば、家庭裁判所の許可を得た上で、実家を売却することが可能になります。

ただ、この制度の利用にはいくつかの高いハードルがあります。

うちはまだ大丈夫と思わずに、親御様の様子が少しでも心配な場合は、早めに不動産会社や司法書士へ相談することをお勧めします。

【手取り額が変わる】実家売却で使える「3,000万円特別控除」とは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常であればその利益に対して約20%（所有期間が5年以下の場合は約39%）の税金がかかります。 しかし、一定の要件を満たせば、利益から最高3,000万円まで差し引いて計算できる「3,000万円の特別控除」という特例があります。これを使えるかどうかで、手元に残るお金が数百万円変わることもあります。

この特例は、「親が亡くなった後の相続空き家（被相続人の居住用財産）」の場合と、「親が存命中に売るマイホーム（居住用財産）」の場合で、適用ルールが異なります。

ニュースなどで「空き家を売ると3,000万円控除」と耳にする制度、正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と言います。 これは、親御様が亡くなった（相続が発生した）後に、空き家となった実家を売却した際の利益から最大3,000万円を控除できる強力な節税制度です。

しかし、この特例は適用条件が非常に厳しく設定されています。「施設に入っていた場合」の特例を含め、必ずクリアしなければならない要件を網羅しましたので確認してみてください。

このように、単に「空き家なら使える」わけではなく、「昭和56年以前の古い一戸建て」かつ「耐震性を確保するか更地にする」必要があります。

親御様がご存命のうちに、施設入居資金などに充てるために実家を売却する場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（通称：マイホーム特例）」の利用を検討します。

先ほど解説した「相続空き家特例」に比べて、適用のハードルが低いのが特徴ですが、こちらもクリアすべき必須条件があります。

このように、親御様がご存命のうちに売却する方が、建物の築年数や状態を問わずに特例が使えるという大きなメリットがあります。 特に、「建物は古いけど解体まではしたくない」「昭和57年以降に建てた家だ」という場合は、相続を待たずに生前に売却した方が、税金面で有利になるケースが多いです。

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