こんにちは！清須市の不動産会社アシストです。親族間での不動産売買は、一般的な取引と違って見落としがちな落とし穴があります。この記事では、清須市やその周辺で多くの親族間売買をお手伝いしてきた私たちが、手続きの全貌から税務リスクの回避、円満に進めるコツまで、どこよりも分かりやすく解説します。

不動産の親族間売買とは？通常の売買との違い

「親から実家を買い取りたい」「子ども夫婦に、今住んでいない家を譲りたい」 こういったご家族内での不動産の売り買いを、専門用語で「親族間売買（しんぞくかんばいばい）」と呼びます。

言葉の通り、親子や兄弟、祖父母と孫など、近い親戚同士で不動産を売買することですね。 私たちアシストがある清須市でも、「二世帯で住むために親の土地を買い取りたい」「子どもが地元に戻ってくるから…」といったご相談は本当に多いんです。

ただ、親族間売買は、知人やまったくの他人と取引する「通常の売買」とは、いくつか違う点があります。まずは基本から、しっかり押さえていきましょう！

【7ステップで解説】親族間売買の具体的な手続きと流れ

「身内だからこのくらいでいいか」と安易に決めてはいけません。後の章で詳しく解説しますが、税務署に「贈与」とみなされないためには、客観的な根拠に基づいた「適正価格」で取引する必要があります。私たちのような不動産会社に査定を依頼したり、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼したりして、価格の根拠となる資料を準備しましょう。

売買価格が決まったら、「不動産売買契約書」を作成します。 「親子間だから口約束でいいや」というのは絶対にNGです！契約書には、売買価格、支払い方法、物件の引き渡し日、固定資産税の分担、もし契約違反があった場合の取り決め（契約解除や違約金など）といった重要な内容を明記します。不備があると法的な効力が認められない可能性もあるため、司法書士や不動産会社などの専門家に作成を依頼するのが最も安全です。

自己資金だけで購入する方はこのステップは不要です。 住宅ローンを利用する場合は、作成した売買契約書などの必要書類を揃えて金融機関に申し込みます。

ただし、前述の通り、親族間売買でローンを組むのは非常にハードルが高いのが現実です。不動産会社などを介さずに個人で申し込んでも、門前払いされてしまうケースがほとんどです。ローン利用を前提とする場合は、親族間売買の融資に理解のある金融機関を探し、説得力のある資料を準備する必要があります。

売主と買主、そして手続きを依頼した司法書士などが金融機関に集まり、買主から売主へ売買代金を支払います。通常は銀行振込で行われます。このお金の受け渡しと同時に、次のSTEP5「名義変更」の手続きを司法書士に依頼します。

売買代金の支払いが完了したら、法務局で不動産の名義を売主から買主へ変更する「所有権移転登記」という手続きを行います。この手続きが完了して、初めて法的に「自分のものになった」と言えるわけですね。 この登記手続きは非常に専門的で、書類の準備も複雑なため、一般的には司法書士に依頼します。決済の日に同席した司法書士が、責任を持ってその日のうちに法務局へ申請してくれます。

不動産を売って利益が出た場合、売主は売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行い、「譲渡所得税」を納める必要があります。 譲渡所得は「売った金額 －（買ったときの金額 ＋ 売るためにかかった経費）」で計算されます。 利益が出ていなければ申告は原則不要ですが、マイホームを売った場合の特例などを使うことで税金が安くなるケースもあるため、税理士や税務署に確認することをおすすめします。

不動産を取得すると、買主には「不動産取得税」という税金がかかります。 登記が完了してから数ヶ月後に、愛知県（県税事務所）から納税通知書が送られてきますので、期限内に納付しましょう。

「みなし贈与」と税金｜後悔しないための価格設定

例えば、市場価格が3,000万円の土地を、子どもに500万円で売ったとします。 この場合、税務署は「これは売買の形をとっているだけで、実質的には差額の2,500万円分を贈与したのと同じですね」と判断します。これが「みなし贈与」です。

みなし贈与と判断されると、買主（この場合は子ども）に対して、相場との差額である2,500万円分に高額な贈与税が課せられます。贈与税は他の税金に比べて税率が非常に高いため、場合によっては数百万円、ケースによっては1,000万円近い税金が発生することもあるのです。

良かれと思って安くした結果、かえって子どもに重い税負担を強いることになる…そんな悲劇は絶対に避けたいですよね。

では、贈与税がかからないようにするには、いくらで売買すれば良いのでしょうか？ 税務署に「これは正当な売買です」と認めてもらうためには、客観的な根拠に基づいた「適正な価格（時価）」で取引することが重要です。

安全な取引のためには、少なくとも「路線価」や「固定資産税評価額」を下回る価格での売買は避けるべきです。一番確実なのは、私たちのような不動産会社に「価格査定書」を作成してもらい、その価格を基準に売買することです。この査定書が、税務署に対して「客観的な時価に基づいて取引しました」と証明する有力な証拠になります。

 専門家は必要？自分たちだけでやるリスクと不動産会社に依頼する費用

ここまで読んでくださった方は、親族間売買が意外と複雑で、専門的な知識が必要だと感じられたのではないでしょうか。 ここで多くの方が悩むのが、「費用を節約するために自分たちだけでできないか？」という点です。もちろん、ご自身で全ての手続きを行うことも不可能ではありません。しかし、そこには大きなリスクが伴うことを知っておく必要があります。

 気になる費用ですが、通常の仲介手数料（売買価格の3%+6万円＋税）が満額かかるケースは稀です。 売主・買主を探す必要がないため、業務内容に応じたコンサルティング料や事務手数料といった形で、通常の仲介手数料よりも割安な料金でサポートさせていただくのが一般的です。 どこまでを自分たちでやり、どこからを専門家に任せるかによって費用は変わってきますので、まずはお気軽にお問い合わせください。ご相談やお見積りは無料です。

まとめ：円満な親族間売買の鍵は「適正価格」と「第三者の視点」です

今回は、不動産の親族間売買について、手続きの流れから税金までを詳しく解説してきました。親族間売買は、大切なご家族の想いを繋ぐ、とても素晴らしい取引です。しかし、メリットだけを見て進めてしまうと、後から予期せぬ税金が発生したり、大切なご家族との関係にヒビが入ってしまう可能性があります。そうした失敗を未然に防ぎ、「やってよかったね」と全員が笑顔で終えられる取引にするのが、私たちの仕事です。

清須市、あま市、稲沢市、名古屋市西部エリアでの親族間売買なら、地域に根差した私たちアシストにお任せください。この記事では書ききれなかった、ご家族の状況に合わせた最適な方法を、一緒に考えさせていただきます。ご連絡を心よりお待ちしております。