こんにちは！清須市の不動産会社アシストです。

価格を下げても問い合わせがない、いつ売れるかわからない売却活動は、精神的にも金銭的にも大きな負担になります。しかし、売れないといっても、必ずしも家の価値がないことを意味しません。単に戦う土俵が違っていただけという可能性があるからです。

今回は、清須市内で売却活動に1年苦戦し、賃貸に切り替え、最終的に入居者様と巡り会えたオーナー様のお話です。すぐに決まらなくても、選択肢を変えることでどのような道が開けるのか。現場の視点から、メリットだけでなく注意すべきリスクも含めて、正直なところをお話しします。売却に行き詰まっている方は、ぜひ一つの選択肢として参考にしてみてください。

【実例】売却1年で成果ゼロだった戸建てが、賃貸への転換で入居者が決まるまで

清須市内で担当した事例をご紹介します。

対象の戸建ては、1年ほど売却活動を続けていましたが、内覧の申し込みすら入らない厳しい状況でした。新築と比較される売買市場では条件が厳しく、価格を下げるか、解体して更地にするか、売主様も半ば諦めかけていました。

そこで、売却から賃貸へと方針を転換しました。すると状況は変わり、売買では全く鳴らなかった電話が、賃貸サイトに掲載してからは定期的に問い合わせが入るようになったのです。実際の内覧希望もポツポツと入り始め、家が市場から注目されている実感を持つことができました。

そして、最終的に条件の合う入居者様と巡り会い契約となりました。結果が出るまで時間はかかりましたが、無反応のまま待ち続ける苦しさとは違い、可能性を感じながら前向きに募集を続けることができました。もしあのまま売却活動だけにこだわっていたら、今もまだ空き家のままで、維持費だけが出ていく状態だったかもしれません。現在は毎月の家賃収入が入るようになり、資産としての活用が始まっています。

なぜ売れない家が賃貸だと決まるのか？

マイホームを購入する人は、住宅ローンを背負うため、どうしても物件を見る目が厳しくなります。「耐震基準は満たしているか？」「断熱性能は？」「外壁塗装はそろそろ必要か？」と、一生住むための完璧さを求めます。そのため、築年数が経過していると検討リストから外れてしまうことが多々あります。

一方で、賃貸を探している人は「家賃が予算内で収まるか」「駐車場が2台確保できるか」「子供の学区内か」といった、今の生活における実利を優先します。 そのため、多少建物が古くても、設備が新品でなくても、「住むのに問題ない（清潔感がある）」と判断されれば、申し込みが入ります。

SUUMOやアットホームなどのポータルサイトを見ていただくと分かりますが、清須市内にアパートやマンションの空室はたくさんあります。しかし、ファミリー向けの「戸建賃貸（貸家）」は、常に在庫が足りていません。

アパート暮らしの子育て世帯は、「子供の足音で下の階の人に怒られないか」「夜泣きで迷惑をかけていないか」と常に気を使いながら生活しています。 そんな方々にとって、のびのび暮らせる戸建ては、多少古くても借りたい物件なのです。

売買市場ではライバル（新築や築浅）が多くて苦戦していても、賃貸市場に持っていけば「代わりのない物件」になる可能性があるのです。

「値下げして売る」vs「貸して家賃収入」損得シミュレーション

空き家の状態で売却活動を続ける最大のデメリットは、毎月お金が出ていくことです。固定資産税、都市計画税、場合によっては庭の草刈りや清掃にかかる維持管理費など、資産であるはずの家が、家計を圧迫する「負債」になってしまいます。 これを賃貸に切り替えると、毎月の維持費の出費が止まり、逆に家賃が入ってくるようになります。

具体的な数字で比較してみます。例えば、なかなか売れないために「200万円の値下げ」を検討しているとします。

もし、この家を「家賃10万円」で賃貸に出せたと仮定すると、 単純計算ですが、10万円 × 12ヶ月 × 5年間 ＝ 600万円 の家賃収入が生まれます。

もちろん、ここから管理費、固定資産税や修繕費、税金などが引かれますが、それでも200万円値下げして手放すのと、保有し続けて数百万円の収入を得るのとでは、最終的な手残り金額に差が出ます。

また、5年後や10年後に賃貸契約が終了したタイミングで、再度売却を検討することも可能です。その頃には地価が上がっている可能性もありますし、建物価値が下がっていても更地として売る選択肢が残ります。 「市況が良くなるまで、家賃をもらいながら待つ」という戦略が取れるのは、売却を急いでいない方ならではの特権です。

とはいえリスクもある！貸す前に確認すべき4つのハードル

もし、現在売りに出している物件に住宅ローンが残っている場合は要注意です。 住宅ローンはあくまで「本人や家族が住むこと」を条件に、低い金利で融資を受けている商品です。そのため、銀行に無断で他人に貸して家賃収入を得ると契約違反となり、最悪の場合、残金の一括返済を求められるリスクがあります。

ただ、絶対に貸せないわけではなく、転勤や介護などやむを得ない事情がある場合や、ローンの種類を投資用ローンに切り替えることで許可が出るケースもあります。 ごまかして貸すのが一番危険です。まずは今のローンの状況で賃貸に出せるか、私たちと一緒に銀行へ確認することから始めましょう。

一度貸してしまうと、入居者が居座ってしまい、自分が売りたい時に売れなくなるのでは？と不安をお持ちの方も多いですが、それには「定期借家契約（ていきしゃっかけいやく）」という解決策があります。

一般的な賃貸契約（普通借家契約）では、借主の権利が強く、正当な理由がない限りオーナー側から退去をお願いすることはできません。しかし「定期借家契約」であれば、「3年」「5年」といった契約期間が満了した時点で、確実に契約を終了させることができます。

「5年間だけ貸して、そのあと入居者が退去したら再度売却活動をする」といった計画が立てやすくなるため、将来的に売却の可能性を残しておきたい方には、この契約形態をおすすめしています。

売却と賃貸の最大の違いは、引き渡し後も管理責任が続くことです。 賃貸借契約では、入居者様が生活するために必要な設備が故障した場合、原則としてオーナー様の費用負担で直さなければなりません。

例えば、冬場に給湯器が故障してお湯が出なくなった場合、至急交換手配をする必要があります。これには10万円〜20万円ほどの費用が突発的に発生します。他にも建付けの不具合や雨漏りなど、家の経年劣化に伴うトラブルは予期せぬタイミングで起こります。

入ってきた家賃をすべて使ってしまうのではなく、こうした将来の修繕費として、毎月少しずつ積立しておく計画性が求められます。

借主様が気にするのは豪華さよりも清潔感です。 特に重要なのは水回りで、キッチンやお風呂は、プロのクリーニングを入れると見違えるほど綺麗になりますし、古くなった蛇口だけを交換するだけでも印象は変わります。 どこにお金をかけて、どこを節約するかの見極めが、賃貸で利益を出すためのコツです。

「売る」か「貸す」か迷っている方へ。二刀流の提案が可能です

実は、「売却活動を続けながら、並行して賃貸入居者も募集する」という方法があることをご存知でしょうか？

インターネット上では売物件としても賃貸物件としても掲載し、先に決まった方で契約を進めるという戦略です。 希望価格で買ってくれる人が現れれば売却し、条件の良い入居者が現れれば賃貸にする。 これなら、どちらかの市場でお客様が見つかれば解決するため、チャンスは単純計算で2倍になります。

弊社では、売却した場合の想定価格と、賃貸に出した場合の適正家賃を同時に算出する「W査定」を行っています。

今の金額で売れるのを待つべきか、それとも毎月の家賃収入を得る方がメリットがあるのか。二つの数字を具体的に比較することで、根拠に基づいた納得のいく決断ができるようになります。

清須市の相場を知り尽くした私たちが、売却と賃貸の両面から、大切なお家の活用法を一緒に考えます。まずは一度、お気軽にご相談ください。