こんにちは！清須市の不動産会社アシストです。

これまで土地活用の王道とされてきたアパート経営ですが、現在の市場環境や将来のリスクを見据え、事業用テナントへ戦略を見直す資産家様もいらっしゃいます。

本記事では、事業用テナントの賃貸に焦点を当て、アパート経営との違いや、次世代に引き継ぐべき優良資産としてのメリットを解説します。

資産運用で事業用テナントの賃貸が選ばれる理由

事業用テナント運用の魅力は、契約相手が法人になるケースが多い点です。個人を相手にするアパート経営では、家賃滞納や夜間の騒音クレーム、退去時の敷金精算トラブルなど、心理的ストレスが絶えません。

一方、法人テナントであれば、事業の拠点としてそこを利用するため、容易に移転することは少なく、5年、10年といった長期にわたる安定した賃貸借契約が見込めます。手間の少ない確実な資産運用を行いたいと考える地主様にとって、優良な法人テナント向けの事業用物件を建築することは、防衛的な投資戦略と言えます。

事業用テナントを建築して貸す場合の初期費用と収益性

小規模な店舗や事務所倉庫といった事業用テナントの場合、建物の仕様を工夫することでアパート建築よりも初期費用を抑えることが可能です。

アパートはキッチンやバスルーム、トイレなどの水回り設備から壁紙に至るまで、生活に必要なものすべてをオーナー側で用意する必要があります。

一方、事業用テナント（特に店舗やオフィス）の場合、内装や専用設備は入居するテナントが自らの費用で工事を行うのが一般的です。建物の骨組みと外装だけを完成させた「スケルトン（躯体）渡し」で貸し出すケースもあれば、壁紙・床材の仕上げやトイレ、ミニキッチンといった最低限の設備を整えた状態で引き渡すケースもあります。いずれにせよ、坪あたりの建築単価はアパートなどの居住用建物を建てるよりも安く抑えられるケースもあります。

清須市内に点在する50〜100坪程度の土地であれば、木造や軽量鉄骨造の小規模な戸建て店舗や、法人向けのコンパクトな貸倉庫・事務所がこの手法に適しています。資金力のある地主様であれば、多額の借り入れを行わず自己資金を中心に建築費を賄うことで、金利負担のない健全な賃貸経営をスタートさせることが可能です。

事業用テナントの収益性は、アパート経営を上回るポテンシャルを秘めています。テナントはそこを拠点にして利益を生み出すため、居住用のアパートよりも高い坪単価で家賃設定ができる傾向にあります。そのため、単純な年間家賃収入を建築費で割った「表面利回り」は高くなります。

また、アパート経営では、入退去のたびに発生する原状回復費用や設備の経年劣化による修繕費がかかり、築年数が経つほど実質利回りは低下していきます。

事業用テナントでは、退去時にテナント側の負担で元のスケルトン状態に戻す「原状回復義務」が契約に盛り込まれるため、オーナーが支払う修繕費用は屋根や外壁などの躯体部分に限定されます。ランニングコストが比較的低く抑えられるため、長期間にわたって高い実質利回りを維持できるのがメリットです。

事業用テナント建築で失敗しないための鉄則は「汎用性を持たせること」です。

特定の業種（例えば美容院専用、特定の飲食チェーン専用など）に特化しすぎた特殊な形状や設備にしてしまうと、万が一そのテナントが退去した際、次の借り手を見つけるのが困難になり、長期空室リスクを抱えることになります。そのため、事務所にも店舗にも転用しやすいシンプルな四角い間取りや、トラックの乗り入れがしやすい天井高のある倉庫など、様々な業種の法人が使いやすいと感じる汎用性の高い設計にすることが収益の安定に直結します。

次世代へ引き継ぐ！手間の少ない優良資産としての相続税対策

更地（何も建っていない土地）や駐車場として土地を所有していると、相続時に高い評価額が算出され、多額の相続税が課せられます。ここに自己資金を投じて事業用建物を建築し、第三者に貸し出すことで、節税効果を得ることができます。

まず土地については、貸家建付地としての評価減を受けられるだけでなく、要件を満たせば「貸付事業用宅地等の特例」が適用可能です。これは、賃貸事業に使われている土地であれば、200㎡（約60坪）までの部分について相続税評価額が50％減額されるという特例です。（※適用には事業の継続期間などの要件があります）

次に建物の評価です。現金1億円を持っているとそのまま1億円として評価されますが、その現金で1億円の建物を建築すると、相続税評価のベースとなる固定資産税評価額は建築費の約5〜6割程度に下がります。さらにそれを人に貸し出すことで「借家権割合」などが控除され、最終的な評価額は現金で持っていた場合の3〜4割程度まで圧縮されるケースも珍しくありません。

このように、事業用テナント建築は、手元の現金を利回りの高い収益物件に変えながら、将来の相続税評価額を引き下げる有効な手段となります。

清須市内やその周辺に、50坪〜100坪ほどのアパート用地サイズの土地を複数所有している地主様によく見受けられるのが、「すべての土地にアパートを建てる」というケースです。

確かに相続税対策になりますが、少子高齢化で賃貸需要が縮小していく中、同じエリアに同じようなアパートばかりを所有しているより、Aの土地にはアパートを、Bの土地には法人向けの貸倉庫を、Cの土地には事務所店舗を建築するといった具合に、用途を事業用テナントに分散させる方がリスク分散になります。

事業用テナントは居住用と市場が異なるため、アパートの供給過剰リスクを回避できますし、景気変動や市場の変化に強い、資産基盤を次世代に残すことができます。

清須市で事業用テナント投資を成功させるポイント

アパートを建てるには駐車場の確保が難しかったり、駅から少し距離があったりして、活用に頭を悩ませている地主様も多いのではないでしょうか。

このような土地なら、小規模な事業用テナントの建築に最適です。例えば、生活道路に面した土地であれば、美容院、カフェ、学習塾、小規模クリニックといった戸建て貸店舗へのニーズが存在します。

また、少し奥まった場所や変形地であっても、法人向けのコンパクトな貸倉庫や営業所・作業所であれば需要を見込めます。建築費を抑えつつ、アパート競合の激しいエリアで、あえて事業用に特化することで、安定した収益基盤を築くことができます。

清須市の不動産市場において強みと言えるのが、交通アクセスの良さです。名古屋市に隣接しているだけでなく、名二環（清洲東IC・清洲西IC・甚目寺北ICなど）や国道22号（名岐バイパス）、国道302号といった主要幹線道路が市内を網羅しています。

これらの幹線道路沿いやインターチェンジへのアクセスが良いエリアに土地を所有している場合、法人テナントからの需要は高くなります。企業にとって、名古屋市内はもちろん、東海３県全域へスムーズにアクセスできる清須市は、物流のハブや営業拠点として魅力的な立地だからです。

事業用テナントによる資産運用・賃貸経営の注意点

不動産投資においてリスクゼロという手法はありません。アパート経営にはアパート特有のリスクがあるように、事業用物件にも特有のハードルがあります。資産防衛を成功させるためには、事前にデメリットを正しく理解し、対策を講じておくことが重要です。

事業用テナント懸念点は、一度退去が発生した際、次の入居者が決まるまでの空室期間が居住用アパートよりも長引きやすいことです。アパートであれば家賃を少し下げれば入居者が決まることも多いですが、事業用物件は「その場所でビジネスが成り立つか」という法人側の判断基準があるため、条件に合うテナントが現れるまで半年から1年ほど待つケースも想定しておく必要があります。

フルローンで毎月の返済額が大きいと、数ヶ月の空室で資金繰りが悪化してしまいますが、借入割合を抑えていれば焦って条件の悪いテナントを入れる必要がありません。また、前述した通り特定の業種しか使えない特殊な造り（専用設計）を避け、どんな業種でも使いやすい汎用性の高いスケルトン状態にしておくことで、空室期間を短縮する対策となります。

さらに、将来的に賃貸需要が途絶えた場合の出口戦略も描いておくべきです。例えば、「最終的には更地にして売却する」「自社の事業用倉庫として転用する」「収益物件（オーナーチェンジ物件）として投資家に売却する」といった選択肢を持てるよう、立地と建物の価値を総合的に判断して計画を立てることが求められます。

賃貸経営において、貸す側（オーナー）と借りる側（テナント）のルールを定めているのが借地借家法です。この法律は原則として借りる側（弱者）を保護するという性質が強いため、一度契約を結ぶと、オーナー側からの契約解除や立ち退き要求は正当な事由がない限り非常に難しくなります。

事業用テナントの場合、居住用と比べて当事者間の合意（特約）が認められやすい傾向にはありますが、それでも通常の「普通建物賃貸借契約」を結んでしまうと、テナントが居座り続けた場合に多額の立ち退き料を請求されるリスクが生じます。

このリスク対策として定期建物賃貸借契約（定期借家契約）があります。定期借家契約であれば、あらかじめ定めた期間（例えば10年など）が満了した時点で、契約は確実に終了します。もしテナントが引き続きその場所での営業を希望する場合は、オーナー側が主導権を握って再契約を結ぶかどうかの判断や、賃料の改定交渉を行うことができます。

優良資産として次世代へ引き継ぐためには、目先の賃料だけでなく、出口戦略を見据えた知識を持つ不動産会社をパートナーに選び、契約書の作成段階からリスクヘッジを行うことが成功の秘訣です。

まとめ：清須市での事業用テナント建築・資産運用はお任せください

清須市は、名二環や国道22号をはじめとする交通アクセスに恵まれており、企業からのテナント需要も高いエリアです。

私たちは、清須市に密着した情報網を活かし、テナント企業の募集から、汎用性が高い建築プランのご提案、入居後の賃貸管理、そして将来の出口戦略を見据えた事業計画までお手伝いいたします。ぜひお気軽にご相談ください。