こんにちは！清須市の不動産会社アシストです。

突然ですが、皆様はホームインスペクションという言葉をご存じでしょうか。日本語では建物状況調査とも呼ばれますが、ご自宅の売却を検討中ならぜひ知っておくべき重要なキーワードです。

特にここ清須市は、過去の東海豪雨の影響から建物の状態を気にされる買主様が多い地域です。そんな中、インスペクションは買主様のためだけでなく、実は売主様ご自身を守るための強力な防具となります。

この記事では、なぜ売主様こそ実施すべきなのかという2つのメリットと、もし不具合が見つかった場合の対処法について分かりやすく解説します。

ホームインスペクション（建物状況調査）とは？

ホームインスペクション（建物状況調査）とは、一言で言えば「住宅の健康診断」です。

建築士などの資格を持った専門家（既存住宅状況調査技術者）が、第三者的な立場から住宅の劣化状況や欠陥の有無をチェックします。具体的には、以下のような調査を行います。

これらは、特殊な機材を使って壁を壊して調べるような大掛かりなものではなく、基本的には目視や計測、触診、打診といった非破壊検査で行われます。所要時間は建物の大きさにもよりますが、おおよそ2〜3時間程度です。

1. 法律の改正（2018年 宅建業法改正）

2018年4月の宅地建物取引業法改正により、不動産会社は売買契約に関わる重要事項説明などのタイミングで、以下の対応が義務付けられました。

これにより、不動産取引の現場で「インスペクションを実施するかどうか」の確認が必ず行われるようになり、認知度が急速に高まりました。

2. 買主様の「失敗したくない」意識の高まり

昨今、インターネットやSNSで欠陥住宅を買ってしまった失敗談などを簡単に目にすることができます。そのため、中古住宅の購入を検討するお客様は、以前よりも見えない瑕疵（かし・欠陥のこと）に対して非常に敏感になっています。

特に、新築価格の高騰により中古戸建の需要が増えている今、古くてもいいから、安心して長く住める家が欲しいというニーズが強まっています。

このような背景から、売主様側があらかじめインスペクションを実施し、「この家はプロが検査済みです」と情報を開示することで、買主様側から選ばれる物件になっているのです。

売主がインスペクションを実施する2つのメリット【トラブル回避と早期売却】

不動産売却には、かつて「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれ、現在は民法改正により「契約不適合責任」と呼ばれる重い責任が売主に課せられています。 これは簡単に言うと、「引き渡した物件の状態が、契約内容と違っていた場合（不具合があった場合）、売主が責任を負わなければならない」というルールです。

例えば、引き渡しから3ヶ月後に「床下からシロアリが見つかった！」「大雨で雨漏りした！」と買主様から連絡があったとします。 もし契約時にそのことを伝えていなければ、売主様はたとえ知らなかったとしても、修繕費用の請求や、最悪の場合は契約解除（白紙撤回）に応じなければならないリスクがあります。

しかし、事前にインスペクションを実施しておけば、このリスクを回避できます。

つまり、悪い箇所を隠すのではなく、「全てオープンにして合意を得る」ことで、引き渡し後のトラブルを完全に断ち切り、安心して売却益を受け取ることができるのです。

清須市エリアでも、同じような築年数、広さ、価格帯の売り物件は常に複数存在します。 買主様がSUUMOやアットホームで物件を比較検討する際、以下の2つが並んでいたら、どちらに問い合わせを入れたくなるでしょうか？

間違いなく、Bの物件の方が「安心だ」と選ばれる確率は高くなります。

特に、はじめて中古戸建を購入する方は、内覧時に「この家、傾いていないかな？」「シロアリは大丈夫かな？」と常に不安な顔をされています。 そんな時、売主様側から「先日プロに見てもらいましたが、主要な構造部分は問題なしの判定でしたよ」と報告書を見せることができれば、買主様の不安は信頼に変わります。

その安心感が購入の決め手となり、結果としてライバル物件よりも早く成約することに繋がる可能性があります。

もし「不具合（欠陥）」が見つかったらどうする？

まず知っていただきたいのは、完璧な中古住宅などほとんど存在しないということです。 築20年、30年と経てば、どこかしらに経年劣化や小さな不具合があるのは当たり前です。買主様も新築同様の完璧さを求めているわけではありません。

買主様が恐れているのは不具合があることそのものよりも、どこが悪いのか分からないことです。

シロアリ被害があると分かっていれば、駆除費用を見積もって検討できますが、あるかないか分からない状態だと、リスクが見えないため購入を決断できません。 つまり、不具合が見つかったとしても、状況がクリアになっていれば、検討の土台に乗るのです。実際に、雨漏り跡がある物件でも、相場より少し価格を調整したり、リフォームプランとセットで提案したりすることで成約している事例はあります。

では、不具合が見つかったら売主様が自費で直さなければならないのでしょうか？ 答えは「必ずしも直す必要はない」です。対処法は大きく分けて2つあります。

この場合、重要事項説明書に「雨漏りあり」と記載して契約するため、引き渡し後にその雨漏りについて売主様が責任を問われることはありません。 直さなくても、告知さえすれば契約不適合責任は回避できます。

もっとも避けるべきなのは、不具合を知っているのに（あるいは知ろうとせずに）、黙って売り抜こうとすることです。逆に、検査報告書を見せて「ここが少し傾いています」「ここにヒビがあります」とネガティブな情報も包み隠さず開示してくれる売主様に対して、買主様は誠実な人だと感じます。

インスペクションの費用と実施のタイミング

一般的な木造戸建（30坪前後）の場合、インスペクションの費用相場は5万円〜10万円程度です。 オプションで床下や屋根裏への進入調査（ロボットや点検口からの潜入）を追加すると、プラス数万円かかるケースがあります。

法的にはどちらが負担しても構いませんが、売主様主導で実施する場合は売主様が負担するのが一般的です。

インスペクションを実施するタイミングは、「売り出し前（媒介契約締結時）」がベストです。

余裕を持って戦略を立てるためにも、不動産会社に売却を依頼する（媒介契約を結ぶ）タイミングで手配するのが最もスムーズです。

清須市エリアならではの注意点と活用法

清須市周辺で物件を探されている方の多くは、2000年に発生した東海豪雨のことをよくご存じであったり、ハザードマップを見てこのエリアの水害リスクを懸念されていたりします。

もちろん、過去に床下浸水などの被害があった場合は、売買契約時の重要事項説明や物件状況報告書で告知する必要があります。しかし、「当時の浸水で柱が腐食しているのではないか」といった現状への懸念は、書面上の告知だけでは決して払拭できません。

そこで役立つのがインスペクションによる床下進入調査です。現在の床下を目視点検し、水漏れ跡や腐食、カビの発生がなく、基礎コンクリートも健全であるという結果を示すことができれば、買主様の安心感は大きく高まります。

まとめ：インスペクションは売主にとってもリスクヘッジです

今回は、売主様こそインスペクションを実施すべき理由について解説してきました。 インスペクションは数万円の費用がかかりますが、安心して売却を完了させるための保険料とお考えください。

私たちは、清須市エリアでの売却実績が豊富にございます。まずは話だけでも聞いてみたい方も、どうぞお気軽にご相談ください。 お客様の大切な資産を守り、気持ちよく次の住まい手へバトンタッチできるよう、全力でサポートさせていただきます。