こんにちは！清須市の不動産会社アシストです。清須といえば信長公ゆかりの地ですが、実は古くからの城下町や宿場町といった歴史があるエリアほど、借地権の物件が多く残っている傾向にあります。相続した実家が借地権だった。建物も古いし、売れる気がしない。といったご相談もいただきます。

この記事では、売却の具体的な方法や気になる相場、地主交渉のコツを分かりやすく解説します。負動産として抱え込む前に正しい知識を身につけ、売却への道筋をクリアにしていきましょう。

そもそも「借地権付き建物」は売却できるの？

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を利用する権利のことですが、これは法律上、立派な財産権として認められています。所有権の不動産と同じように、売買したり、子供に相続させたりすることができる資産です。

売れるといっても、所有権の土地建物のように、自分の判断だけで自由に売れるわけではありません。民法（612条）において、借地人が借地権を第三者に譲渡（売却）する場合には、必ず地主（賃貸人）の承諾を得なければならないと定められています。

もし地主の承諾を得ずに勝手に売買契約を結び、名義を変えてしまうと、無断譲渡とみなされます。これは契約違反となり、最悪の場合、借地契約を解除され、建物の取り壊しや立ち退きを命じられるリスクすらあります。

借地権の売却活動は、地主様との対話から始まるということを、まずはしっかりと心に留めておいてください。

借地権には大きく分けて2つの種類があります。

ご自身の契約書を確認し、どちらのタイプか把握しておくと、後の売却戦略が立てやすくなります。

借地権を売却する4つの方法とそれぞれの難易度

買い手が見つかりにくい理由は、住宅ローンの審査が通りにくいからです。 多くの銀行は、他人の土地の上に建つ建物への融資に消極的です。そのため、買い手は「現金で購入できる人」に限られやすく、結果として相場よりも価格を下げないと売れにくい傾向にあります。 また、購入後も毎月の地代がかかるため、敬遠されることも少なくありません。

借地権を第三者へ売る前に、まず最初に検討していただきたいのがこの方法です。地主様に「借地権を買い戻してもらえませんか？」と打診します。

この方法は地主様にとっても、借地権を買い戻して「完全な所有権」の土地に戻せることになり、メリットがあります。土地の資産価値が回復し、自由な活用が可能になるからです。 地主様との関係が希薄でも、間に不動産会社が入ることで話がまとまるケースも多々あります。

これは、借地人（お客様）と地主様が協力して、第三者に土地と建物をセットで売却する方法です。いわゆる「共同売却」です。

別々に売れば「借地権」と「底地（貸している土地）」という使い勝手の悪い不動産ですが、合体させれば価値ある「所有権の土地」に生まれ変わります。 売却代金は、借地権割合などに基づいて地主様と分け合います。双方にとって最も経済的メリットが大きいWin-Winの方法と言えるでしょう。

お客様が地主様から「底地（土地の権利）」を買い取り、土地・建物の両方を自分の名義にしてから売却する方法です。

もし手元資金に余裕がある、あるいは一時的なつなぎ融資が利用できるなら、この方法が一番利益を残せる可能性があります。借地権売却ではなく、通常の不動産売却として扱えるため、買い手の幅が一気に広がります。

借地権の売却相場と諸費用

借地権の価格を算出する際、基本となる計算式は以下の通りです。

借地権割合は、国税庁の路線価図などで定められており、地域によって異なります。一般的に住宅地では60％〜70％に設定されていることが多いです。 例えば、更地なら2,000万円の土地で借地権割合が60％なら、理論上の借地権価格は1,200万円となります。

借地権を売るためには地主様の承諾が必要ですが、慣例として、承諾の見返りに承諾料（名義書換料）をお支払いするのが一般的です。いわゆる「ハンコ代」と呼ばれるものです。 金額に法的な決まりはありませんが、実務上の相場は以下のようになっています。

例えば、借地権が1,000万円で売れるとしたら、100万円程度を地主様にお支払いすることになります。 この費用を見込んでおかないと資金計画が狂ってしまいますので、必ず計上しておきましょう。

最終的に手元に残るお金は、売却価格から諸経費を引いた残りです。

もし建物が古く、解体して更地渡しをする条件になった場合は、ここにさらに解体費用（100〜200万円程度）がかかることもあります。 高く売ることも大切ですが、経費を正確に把握することが、借地権売却を成功させるカギとなります。

地主様への交渉・トラブル対応は誰がやる？

借地権の売却において、皆様が不安を感じ、そして躓きやすいのが地主様との交渉です。 売却がうまくいくかどうかの9割は、この交渉にかかっていると言っても過言ではありません。

「地主が絶対に承諾してくれない」「相場の倍以上の法外な承諾料を要求された」といったケースです。

このような場合、最終手段として「借地非訟手続（しゃくちひしょうてつづき）」という法的手段があります。 これは、裁判所が地主様に代わって売却の許可（代諾許可）を与える手続きです。裁判所が適正な承諾料を決定し、それを支払うことで売却が可能になります。

裁判なんて大ごとにしたくないと思われるかもしれませんが、この制度の存在を知っているだけでも、地主様に対する交渉材料になります。

面倒で気を使う地主様との交渉は、すべて私たち不動産屋に丸投げしていただいて構いません。地主様にとっても、感情的になりがちな借地人ご本人と直接話すよりも、第三者である不動産会社が間に入るほうが冷静に話を進められるものです。私たちが、相場に基づいた適正な承諾料の提示や今後の土地活用のメリットを丁寧にご説明し、必要な書類の手配まで一貫して調整することで、双方にとって角が立つことなく、スムーズに話がまとまるよう尽力いたします。

「借地権は売れない」と放置すると危険！負動産化のリスク

借地権付き建物を放置することは、資産を守るどころか、財布に穴を開け続ける負動産になりかねない行為です。

借地権を持っている限り、たとえそこに誰も住んでいなくても、コストは発生し続けます。

これは家計にとって大きな負担です。売却価格が下がったとしても、早めに手放してランニングコストを止めるほうが、トータルの収支でプラスになることはよくあります。

借地契約の更新時期（一般的に20年ごとなど）が来ると、地主様から更地価格の3〜5％程度の更新料を請求されることが一般的です。まとまった現金が必要になります。

さらに痛いのが解体費用です。 もし将来、契約を終了して土地を返すことになった場合、原則として更地にして返す（原状回復）義務があります。木造住宅の解体でも100万円〜200万円以上かかることはザラです。 タダでもいいから引き取ってほしいと思っても、解体費用のせいで逆にお金を払わないと手放せない事態になりかねません。

今は一人の判断で売却を検討できますが、もしそのまま相続が発生したらどうなるでしょうか？

借地権が子供たち複数人の共有名義になってしまうと、「売りたい人」と「残したい人」で意見が割れ、収拾がつかなくなります。 親の代からの権利関係は、親の代で整理しておきましょう。 子供世代に地主との面倒な関係を引き継がせないためにも、権利関係が明確な今のうちに、現金化しておくことをおすすめします。

清須市・周辺エリアで借地権売却を成功させる不動産会社の選び方

借地権の売却は、複雑な権利調査や地主様との交渉が不可欠なため、専門知識と手間を嫌って多くの不動産会社が扱いを断りがちです。そのため、会社規模や知名度ではなく「借地権の取引実績」と「地主交渉のノウハウ」を持つ会社を選ぶことが成功の条件です。相談した際に、承諾料の相場や解決までの具体的な道筋を即答できるかが、その会社の実力を見極めるポイントになります。

特に、清須市やその周辺エリアでは、昔からの地主様をよく知る地域密着の不動産会社が強みを発揮します。「あそこの地主様は以前も取引があり話を通しやすい」といった地域の商慣習や人柄まで把握しているため、トラブルになりがちな地主交渉を円滑に進められる可能性が高まるのです。

まとめ：借地権の売却は交渉力が全て。まずは無料査定からご相談ください

借地権の売却は、地主様・借地人様・買主様の人間関係の調整です。 法律の知識と、交渉力があれば、解決の糸口は見つかります。

私たちは、清須市で長年培ってきた経験と実績をもとに、借地権がいくらで売れるのか、どうすれば地主様に納得していただけるかをご提案いたします。相談は無料です。秘密厳守で対応いたしますので、ご近所に知られる心配もありません。 ご連絡を、心よりお待ちしております。