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JR清洲駅前エリアの進化が止まらない！清須市の不動産会社が教える区画整理地の魅力

こんにちは！清須市の不動産会社アシストです。

前回の記事で、JR清洲駅前では約10.18ヘクタールという大規模な区画整理が進行中であることをお伝えしました。今回は、そもそも区画整理とは何なのか？を、専門用語をできるだけ噛み砕きながら、マイホーム購入者の視点でお話しします。

区画整理は “街の全体リニューアル工事”

住宅のリフォームを想像してみてください。古くなった家の水回りを入れ替え、壁を取り払って間取りを広くし、使いやすいレイアウトに造り直す。それと同じことを街のスケールでやるのが土地区画整理事業です。

整理前のエリアには、よくこんな課題があります。

こうした課題をまるごと解決するために、エリア内の土地をいったん白紙に戻して、道路・公園・宅地のレイアウトをゼロから設計し直すのが区画整理です。

減歩と保留地の仕組み

では、そのための道路用地やお金はどこから来るのでしょうか？ここで登場するのが減歩（げんぶ）というルールです。

区画整理では、エリア内の地主さん全員が自分の土地を少しずつ出し合います。たとえば100㎡の土地を持っていた方が、整理後に80㎡の土地を受け取る（＝換地される）イメージです。面積は減りますが、そのぶん整形地になり、目の前に広い道路が通り、上下水道も完備されるので、土地の価値は面積が減っても同等以上になるのがポイントです。

STEP 3の保留地（ほりゅうち）と言われる土地が、皆さんが購入できる土地です。地主さんから出し合われた土地のうち、道路や公園に使わなかった分を宅地として売り出し、その代金で工事費を賄います。そのため区画整理地では、一般の不動産売買のように売主がいるわけではなく、事業施行者（市や組合など）から直接買う形になります。

通常、不動産会社を介して土地を買うと「物件価格の3％＋6万円＋消費税」という仲介手数料がかかります。仮に2,000万円の土地なら約72万円にもなります。しかし、保留地は事業を行っている主体（市や区画整理組合など）から直接購入する形になるため、仲介手数料がかかりません。浮いた数十万円で、家具を新調したり、キッチンの設備をグレードアップしたりできるのは本当に魅力的ですよね！

マイホーム購入者にとっての 2つのメリット

古い住宅地で新築を建てる場合、地中に埋まっている水道管が古くて細く、引き直しに予想外の費用がかかってしまう……なんてトラブルがあります。しかし区画整理地なら、道路が新しく作られるタイミングで、上下水道や都市ガスなどのライフラインもすべて最新の基準で新しく引き直されています。目に見えない地中のインフラが新品であることは、長く住む上で大きな安心材料になります。

街全体をイチから設計し直しているため、見通しが良く安全な街並みが形成されます。例えば、現在整備が進められている都市計画道路「清洲駅前線」は、もともと1車線で歩道もなく、通勤・通学の方の安全確保が課題でした。これが今回の事業に伴い、2030年度の完成を目指して幅員18m（2車線＋両側歩道）の広々とした安全な道路へと生まれ変わります。

また、新しい街区公園も計画的に配置されるため、子どもたちを安心して遊ばせることができます。道が広く街灯も整備されるため、夜間の防犯性が高いのも子育て世代には嬉しいポイントです。

注意点もお伝えします

区画整理で新しく生み出された販売用の土地（保留地と呼ばれます）は、事業が完全に終わる（換地処分といいます）まで、正式な登記簿が作られません。そのため、一般的な住宅ローンでは「土地を担保にする」ことが難しくなる場合があります。ただ、自治体や組合が提携している金融機関を利用すればスムーズに借り入れができるので、不動産会社・建築会社のサポートがあれば心配いりません。

街全体を段階的に作り上げていくため、自分たちが家を建てて引っ越した後も、周辺ではしばらく造成工事や道路工事が続くことが多いです。日中は工事車両の出入りがあったり、風の強い日は土ぼこりが気になったりする時期があります。街が完成するまでの数年間は、一緒に街の成長を見守るおおらかな気持ちを持っておくことが大切です。

まとめ：区画整理は街のリニューアル、保留地はその恩恵を受けられる土地

土地区画整理事業とは、地権者が土地を少しずつ出し合い、道路・公園・上下水道を一体的に整備する街の全体リニューアル工事。その過程で生まれる保留地は、新品のインフラ、整った区画形状、計画的な街並みという恩恵を受けながら、仲介手数料不要で購入できる土地です。

次回は、清洲駅前エリアで導入されている地区計画について解説します。一見、制限に思えるルールが、なぜマイホーム購入者にとってメリットになるのでしょうか？お楽しみに！