こんにちは！清須市の不動産会社アシストです。
親から相続された、清須市にあるご実家。今は誰も住んでおらず、ただ空き家としてそこにあるだけ…という状況ではありませんか。放置された空き家は、特定空き家に指定されると最大6倍もの固定資産税増額や行政代執行のリスクまで抱えることになります。この記事では、空き家にかかる固定資産税の仕組みをわかりやすく解説し、具体的な節税方法から優遇制度の活用法まで、実践的な知識をお伝えします。

固定資産税の基本概要

空き家でも固定資産税は必ずかかります。この税金は、住んでいるかどうかではなく「不動産を所有している」という事実に対して課されるためです。

多くの場合、建物が建っているだけで土地の固定資産税が安くなる「住宅用地の特例」が適用されています。しかし、管理されずに放置され、危険だと判断された「特定空家」に指定されてしまうと、この特例が解除され、税額が一気に跳ね上がることがあります。

空き家の固定資産税はいくらかかる？計算方法と目安

固定資産税は、「固定資産評価額」をもとに算出されます。
評価額とは、市区町村が定めた土地・建物の価格のことで、原則として3年ごとに見直されます。 課税額の計算式は以下の通りです。

ただし、住宅用地には特例措置があります。
たとえば、建物が建っている土地（住宅用地）の場合、課税標準額は以下のように軽減されます。

建物があるだけで土地の税負担が大幅に軽減されているケースが多いのです。

都市計画区域内にある不動産には、固定資産税に加えて「都市計画税」も課税されます。これは市街化区域内の土地や建物に対して課されるもので、用途や立地により税額が加算されます。 税率は自治体によって異なりますが、上限は0.3％とされており、固定資産税と同様に評価額をもとに計算されます。都市計画税も住宅用地に対して軽減措置があるため、空き家でも建物が残っていれば一定の優遇を受けられることがあります。

空き家の固定資産税で特に注意したいのが、「建物を解体した後」の税額です。先ほど紹介した住宅用地の特例は、建物が存在していることが前提です。

建物を解体して更地にすると、この特例が使えなくなり、土地の評価額全体が課税対象になります。
その結果、固定資産税が3倍以上に増加するケースもあります。

たとえば、老朽化した空き家を解体すれば安心…と考える方もいますが、費用面では負担が発生する可能性があります。解体を検討する際には、税負担の変化も含めて慎重に判断することが重要です。

「特定空家」に指定されるとどうなる？固定資産税の増額リスク

特定空家とは、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、市区町村が指定する危険性の高い空き家のことです。
以下のいずれかに該当すると、特定空家として判断される可能性があります。

これらはすべて、所有者の意識や管理次第で予防できるものです。

住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」により固定資産税が軽減されています。
しかし、特定空家に指定されると、この軽減措置が解除されてしまいます。

たとえば、200㎡以下の小規模住宅用地では評価額が1/6に軽減されていましたが、指定後は本来の評価額に戻され、税額が約6倍に跳ね上がる可能性があります。 さらに、指定を受けたあとも適切な対応がされない場合、行政代執行や罰則的な措置（命令違反に対する過料）も発生する恐れがあります。

このように、特定空家の指定は誰にでも起こりうる問題です。
外から見た建物の状態や、近隣からの通報がきっかけとなるケースが多く、所有者が気づかないうちに事態が進んでいることもあります。

空き家の固定資産税を抑えるための3つの対策

最も基本的で重要なのが、定期的な管理と点検です。
外観や敷地内の様子が荒れてくると、近隣からの苦情や行政の目に留まりやすくなります。

以下のようなポイントを押さえておくと、特定空家に指定されるリスクを減らせます。

遠方に住んでいて自分で管理が難しい場合は、不動産会社や空き家管理業者による「巡回サービス」を利用するのも有効です。

空き家の維持管理に悩んでいる場合、活用する選択肢を検討することも有効です。

どの選択肢がベストかは物件の状態や地域性によって異なりますので、まずは相談して方向性を検討してくださいね。

空き家対策の一環として、多くの自治体が「空き家バンク制度」や補助金制度を用意しています。うまく活用することで、費用負担を抑えながら空き家を有効活用できる可能性があります。

空き家の所在地によって活用できる制度はさまざまです。
最新情報は各自治体のホームページや、地域に詳しい不動産会社に確認するのがスムーズです。

※清須市には清須市空家解体促進費補助制度があります

空き家の維持コストは税金だけじゃない！放置リスクとその代償

空き家を維持していくには、税金以外にもさまざまな費用がかかります。
これらの支出は目立ちにくいですが、積み重なると大きな負担になります。

こうした費用は、管理を怠るとさらに増えていきます。
定期的な点検や軽微な修繕を行うことで、長期的なコスト増を防ぐことが可能です。

空き家の放置には金銭面だけでなく、法的な責任も伴います。
外壁や屋根の一部が落下したり、倒木・ごみが隣地に侵入したりすることで、近隣住民とのトラブルや損害賠償のリスクが発生します。

これらのケースでは、所有者に対して民事責任が問われる可能性があります。

空き家は、ただ所有しているだけで価値が下がり続けるだけでなく、所有者としての責任や金銭的な負担が増えていく資産です。

将来、後悔しないためには、まずご自身の空き家の状態を定期的に確認することが大切です。その上で、毎年かかる税金や維持費はいくらなのか、今後どうしていきたいのか、一度冷静に見通しを整理してみましょう。「とりあえず放置」が一番リスクを高める対応です。

空き家の活用・売却・管理もご相談ください

空き家といっても、その状態や立地、所有者のご希望によって最適な選択肢は異なります。当社では、ヒアリングを通してお客様の状況を丁寧に把握し、以下のようなご提案を行っています。

一人で判断するのが難しいと感じる方も、お気軽にご相談ください。
相談・査定は無料で承っております

当社は清須市に根ざして43年、不動産売買・賃貸・管理を一貫して行ってまいりました。空き家の売却や活用に関するご相談も多く、これまでに数多くの事例に対応してきた実績があります。

こうした柔軟な対応力も、地域に根ざした会社だからこその強みです。

どの選択肢も、現在の状態や将来設計に合わせてメリット・デメリットを丁寧にご説明します。まずはお気軽に、今の空き家の状況についてお話をお聞かせください。