こんにちは！清須市の不動産会社アシストです！

不動産のご売却、お疲れ様でした。無事に引き渡しが終わって、やっと一息…といきたいところですが、ご自身の不動産売却で確定申告が必要なのか最後に確認しておきましょう。

不動産売却後の確定申告は、次のような基準で判断します。

・売却して利益が出た場合 ⇒ 申告は必須です。
・売却して損失が出た場合 ⇒ 申告をした方が得な場合（税金が戻ってくる可能性）があります。

この記事では申告が必要なケースの判断基準から、知らないと損をする3,000万円特別控除などの節税特例、翌年の住民税や保険料への影響まで、わかりやすく解説します。

不動産売却で確定申告が必要な人・不要な人の判断基準

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得とみなされ、所得税と住民税の課税対象になります。この場合、確定申告は必須です。

計算の結果、プラスになれば税金を払う必要があります。

上記の計算式でマイナスになった場合（＝買った時より安く売れて損をした場合）、税金はかからないため基本的に申告義務はありませんが、マイホームの売却で一定の要件を満たす場合、確定申告をすることで払いすぎた税金が戻ってくる可能性があります。これを「損益通算」と言います。  

※具体的な条件については、後述の「③損益通算と繰越控除の特例」で詳しく解説しています。損をした場合でも、少しでも手元にお金を残すために必ずチェックしてください。

知らないと損する！税金を安くする3つの特例と条件

これはマイホームを売却した際に最もよく使われる、最強の特例です。 譲渡所得（利益）から、最大3,000万円までを差し引く（控除する）ことができます。

つまり、売却益が3,000万円以下であれば、この特例を使うことで税金はゼロになります。

マイホームを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている場合、通常よりも低い税率で計算することができます。

この特例は、上記の「3,000万円特別控除」と併用できます。 例えば、4,000万円の利益が出た場合、まず3,000万円を引いて残り1,000万円。その1,000万円に対して、低い税率を適用することができます。

買った時より安く売れて損をした場合、税金はかからないため基本的に申告義務はありません。

しかし、以下の要件を満たすマイホームの売却であれば、確定申告をすることで税金が戻ってくる可能性があります。これを損益通算と言います。

買い替えの場合の特例などもありますので、損をした場合でも確定申告をして、少しでも手元にお金を残しましょう。

 いくらかかる？譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が「5年以下」か「5年超」かで大きく2つに分かれます。

ご覧の通り、5年以下の短期で売却すると、利益の約4割が税金として持っていかれます。一方で、5年を超えていれば税率は約2割まで下がります。この差は非常に大きいです。

確定申告の流れと必要書類リスト【保存版】

不動産を売却した翌年の、以下の期間内に手続きを行います。

申告書の作成自体は年明けから可能です（e-Taxなど）。税務署の窓口受付期間が上記の日程となります。

書類が揃ったら、以下の3つの方法で提出します。

1. e-Tax（スマホ・PC）：
   • 自宅から24時間提出可能。マイナンバーカードがあれば一番スムーズでおすすめです。添付書類の一部省略も可能です。
2. 郵送：
   • 書類を封筒に入れて税務署へ送ります。消印有効です。控えと返信用封筒を同封すれば、収受印を押した控えが返送されます。
3. 税務署へ持参（作成会場）：
   • 職員に相談しながら作成できますが、期間中は数時間待ちになることも珍しくありません。

ご心配な方は、申告期間に入る前に、一度私たち不動産会社にご相談いただくのも一つの手です。書類の再発行手続きなど、お手伝いできることがあります。

 【要注意】申告しないとどうなる？翌年の生活費への影響

不動産の売買情報は、税務署に筒抜けです。

法務局で登記の手続きをすると、その情報は自動的に税務署へ通知される仕組みになっています。申告をしないと数ヶ月後〜数年後に税務署から「お尋ね」という文書が届き、最悪の場合、税務調査が入ることになります。

無申告が発覚した場合のペナルティは強烈です。

①住民税
 譲渡所得に対しても住民税（5%または9%）がかかります。確定申告をすれば自動的に計算され、翌年6月頃に通知が届きます。金額が大きいため、事前の資金確保が必要です。

②国民健康保険料（国保）・後期高齢者医療保険料・介護保険料 
会社員（社会保険加入者）の方は影響ありませんが、自営業やフリーランス、年金受給者の方（国保加入者）は要注意です。 これらの保険料は「前年の所得」を元に計算されるため、売却益が出ると、翌年の保険料が限度額いっぱい（年間数十万円アップ）まで跳ね上がる可能性があります。

清須市の場合も、市役所の保険年金課や税務課へ相談に行くことをおすすめします。

自分やる？税理士に頼む？判断のポイント

以下の条件に当てはまる方は、ご自身で申告にチャレンジしてみましょう。最近は国税庁のサイト（e-Tax）も使いやすくなっています。

一方で、以下のような方は、多少の費用を払ってでも税理士に依頼することをおすすめします。

まとめ：清須市の不動産売却・確定申告はまずはご相談を

不動産売却は売って終わりではなく、確定申告を無事に終えて、初めて取引完了と言えます。

もし今、自分のケースが複雑でよく分からなかったり、昔の契約書が見当たらなくて困っていたり、信頼できる税理士を紹介してほしい、といったお悩みをお持ちでしたら、まずは一度私たちにご相談ください。

一人で悩んで期限ギリギリになる前に、プロの力を頼ってくださいね。お客様が損をしないよう、最後までしっかりサポートさせていただきます！