清須市でアパート・マンションを経営されている大家さん、こんにちは！アシストです。

入居者さんから修繕の連絡が入るたび、また出費かと頭を抱え、この修理は本当に大家負担なのかと疑問に思うことはありませんか。修繕費は賃貸経営の収益に直結する問題です。曖昧な知識のままでは、本来払う必要のない費用を負担したり、入居者とのトラブルを招いたりしかねません。

この記事では、法律や国の指針に基づき、大家さんが自信を持って判断するための明確な線引きを解説します。

結論：賃貸物件の修繕義務は、原則として「大家さん」にあります

結論からお伝えしますと、賃貸物件で何かしらの修繕が必要になった場合、その義務を負うのは原則として「大家さん」です。

根拠は民法第606条「賃貸人の修繕義務」

その根拠となるのが、民法第606条です。少し硬い言葉ですが、このように定められています。

これを分かりやすく言い換えると、「大家さんは、家賃をいただく対価として、入居者さんが契約通りに、安全で快適にその部屋を使える状態を維持する義務がありますよ」ということです。これを「使用収益させる義務」と呼びます。

例えば、

・給湯器が壊れてお湯が出ない
・雨漏りがして生活に支障がある
・備え付けのエアコンが動かない

といった状態は、入居者さんが「快適に住める状態」とは言えませんよね。このような場合、大家さんには速やかに修繕する義務が発生するのです。

【要注意】2020年民法改正でルールがより明確に！

さらに大家さんが知っておくべき重要な点として、2020年4月1日の民法改正があります。この改正により、修繕に関するルールがより具体的になり、対応を怠った際の大家さんのリスクが大きくなりました。

特に重要なポイントは以下の2つです。

つまり、「ちょっとくらい大丈夫だろう」「忙しいから後で対応しよう」といった対応が、予期せぬ費用負担（入居者が手配した高額な修理費）や、家賃収入の減少に直接つながってしまう可能性があるのです。

そのため、修繕義務の範囲を正しく理解し、入居者から連絡があった際に迅速かつ適切に対応することが、無用なトラブルや出費を防ぎ、結果的に大家さんご自身の安定した賃貸経営を守ることにつながります。

【一覧表で一目瞭然】これはどっち？場所・設備別の修繕費用負担ガイド

ここからが大家さんが一番知りたいポイントです。修繕の費用負担を判断する大きな分かれ目は、その原因が「①経年劣化や通常の使用によるもの」か、「②入居者の不注意や通常とは言えない使い方（故意・過失）によるもの」か、という点にあります。 この基準に沿って、具体的なケースを一覧表にまとめました。

原則【大家負担】となるもの（経年劣化・通常の使用による故障）

これらは、入居者さんが普通に生活していても自然と発生する劣化や故障です。建物の維持管理責任を負う大家さんの負担で修繕するのが原則となります。

【入居者負担】となる可能性が高いもの（故意・過失・通常でない使い方）

一方、入居者さんの「うっかり」や「間違った使い方」が原因で修繕が必要になった場合は、入居者さんにご負担いただくことになります。これは、入居者さんが負う「善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）」に違反した、と判断されるためです。（※善管注意義務＝借りたものを善良な管理者として注意して扱う義務）

設備・箇所	具体例	理由・補足
不注意による破損	家具の移動でつけてしまった壁の穴や床の傷、子どもが割ってしまった窓ガラス	「うっかり」であっても、入居者さんの不注意が原因の破損は、入居者さんの責任となります。
清掃不足による劣化	掃除を怠ったことによる換気扇の油汚れや機能不全、浴室の頑固なカビ	日常的な清掃を怠ったことで発生した汚れや故障は、入居者さんが行うべき管理を怠ったと見なされます。
用法違反	禁煙物件での喫煙による壁紙の黄ばみ・臭い、ペット不可物件での飼育による傷や臭い	契約内容に違反した使い方による損耗は、当然ながら入居者さんの負担です。原状回復費用も通常より高額になるケースがあります。
その他	飲み物などをこぼして放置した床のシミ、鍵の紛失による交換費用	通常の使用や管理をしていれば防げたはずの損耗・紛失は、入居者さんにご負担いただくのが一般的です。

判断に迷う！グレーゾーンの考え方（電球・網戸・パッキンなど）

「これはどっちだろう…？」と大家さんが特に判断に迷うのが、これら細かい部分ではないでしょうか。考え方のポイントを解説します。

判断の拠り所 

もし迷ったら、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしましょう。このガイドラインには、経年劣化や通常損耗の考え方、具体的な事例が詳しく解説されています。入居者さんに説明する際にも「ガイドラインではこのように考えられています」と示すことで、客観的な根拠となり、スムーズな交渉につながります。

「小修繕は入居者負担」の特約はどこまで有効？

多くの大家さんが、賃貸借契約書に「小規模な修繕は入居者の負担とする」といった特約を盛り込んでいるかと思います。これにより、細々とした修繕対応の手間やコストを削減したいと考えるのは当然のことです。

ここで注意したいのが、「契約書に書いてあれば、何でも有効になるわけではない」ということです。

消費者契約法などにより、入居者（消費者）に一方的に不利な契約条項は、たとえ署名・捺印があったとしても「無効」と判断される可能性があります。特約を正しく設定しなければ、いざという時に「この特約は無効です」と指摘され、結局大家さん負担になってしまうリスクがあるのです。 では、どのような特約なら有効と認められるのでしょうか。過去の判例などから、有効になるためのポイントが見えてきます。

特約が有効になるための3つの条件

裁判所などが特約の有効性を判断する際には、主に以下の3つの条件を満たしているかがチェックされます。大家さんご自身の契約書がこれを満たしているか、ぜひ確認してみてください。

①特約の必要性があり、かつ暴利的でない客観的・合理的な理由が存在すること

要するに「その特約に妥当性があるか？」ということです。「通常の使用で発生する畳の交換費用」を入居者負担とするような、本来大家さんが負うべき義務を丸投げするような内容は、合理性がなく無効と判断されやすいです。

②賃借人（入居者）が特約によって通常の義務を超えた負担を負うことを認識していること

契約書の隅に小さな文字で書いてあるだけでは不十分です。「この部分は本来大家さん負担ですが、特約であなた（入居者）の負担になりますよ」ということを、入居者さんがきちんと理解している必要があります。契約時の重要事項説明などで、口頭でも説明し、理解を得ておくことが極めて重要です。

③賃借人（入居者）が特約による義務負担の意思表示をしていること

②の認識をした上で、入居者さんが「その条件を納得して契約します」と意思表示をしていることが必要です。これは契約書への署名・捺印が該当しますが、②の「認識」が伴っていなければ、形式的な署名だけでは不十分と見なされることがあります。

トラブルを防ぐ「特約」の具体例とNG例

そのエアコンは「設備」？「残置物」？これも特約が命綱！

特約の話で、もう一つ絶対に外せない重要なポイントがあります。それは、お部屋に残っているエアコンや照明、ガスコンロなどが「設備」なのか、それとも「残置物」なのか、という問題です。 見た目は同じエアコンでも、このどちらに分類されるかで、大家さんの修繕義務は「有る」か「無い」か、変わってきます。

大家さんが入居者の利用のために設置し、物件情報に「エアコン付き」などと記載して募集したものです。家賃にはこの設備の使用料も含まれるため、故障した場合は大家さんに修繕義務が発生します。

前の入居者が置いていったものを、大家さんが「サービス品として自由に使っていいですよ」という扱いで残してあるものです。これを「残置物」として明確に特約で定めている場合に限り、大家さんに修繕義務は発生しません。

契約書に、以下のような特約を記載しましょう。

このように、対象物を具体的に特定し、「大家に修繕義務がないこと」を明確に合意することが、この特約の最も重要な目的です。

管理会社との連携で差がつく！賢い修繕承認3ステップ

管理会社から「〇〇号室の給湯器が故障しました。修理見積もりは5万円です」といった連絡が来た時、「また出費か…」と捉えるのではなく、まずは冷静に報告内容を分析しましょう。

この段階で「なぜこの金額なの？」「入居者の使い方はどうだったの？」といった疑問があれば、遠慮なく管理会社に質問しましょう。

口頭や文章だけの報告で、高額な修繕を承認するのはリスクが伴います。必ず、判断の根拠となる客観的な証拠を求めましょう。

管理会社は、専門家として状況を分析し、選択肢を提案してくれます。大家さんの役割は、最終的な意思決定を下すことです。ここでは代表的な3つの提案パターンと、それぞれの判断ポイントを解説します。

まとめ

今回は、大家さんが頭を悩ませがちな「賃貸の修繕義務」について、その範囲から具体的な対応方法まで詳しく解説してきました。賃貸経営において、修繕費の発生はどうしても避けられません。しかし、そのルールを正しく理解し、賢く対応することで、予期せぬ出費や入居者との無用なトラブルは確実に減らすことができます。