不動産の売却を考え始めると、まず気になるのが「査定」のことですよね。しかし、専門用語が多く、誰に頼めば損しないのか、分かりにくいのが正直なところだと思います。

この記事では、そんな方の疑問や不安を解消するため、不動産売却のプロが「査定方法のすべて」を分かりやすく解説します。特に、私たちだからこそお伝えできる「清須市の不動産市場に合わせた査定のポイント」もご紹介します。

不動産査定の2つの方法「机上査定」と「訪問査定」

机上査定とは、その名の通り、不動産会社が現地を訪問せず、データだけを基に「机の上で」査定額を算出する方法です。

お教えいただいた物件情報（住所、面積、築年数など）と、法務局の登記情報や過去の取引事例（レインズ※）、公示価格といった客観的なデータを照らし合わせて、「この物件なら、おおよそこのくらいの金額で売れそうだ」という概算価格を割り出します。

※レインズ：不動産会社だけが見られる物件情報システムのこと

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、プロの目で物件の状態を細かくチェックして、より精度の高い査定額を算出する方法です。

査定額はどう決まる？プロが見ている算出根拠と評価ポイント

不動産会社から査定額を提示されたとき、「なぜこの金額なの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。私たちプロは感覚だけで価格を決めているわけではなく、しっかりとした算出の「根拠」があります。

この根拠を知っておくだけで、提示された金額への納得感が大きく変わりますし、不動産会社とも対等に話を進められるようになります。ここでは、その裏側をこっそりお教えしますね。

不動産の価格を出すには、主に3つの計算方法（アプローチ）があり、物件の種類によって使い分けています。特に皆さんのようなご自宅の売却では「取引事例比較法」がメインになります。

これは、査定物件と条件が似ている物件が、「最近、清須市内や近隣エリアで、いくらで売れたか」を基に価格を算出する方法です。例えば、「清須市新清洲にある、名鉄『新清洲』から徒歩10分、築15年の4LDK　木造2階建てを査定する場合、近隣で過去に売れた類似物件の成約価格を参考に、査定物件のプラス点・マイナス点を加味して調整します。これが最も現実的な売却価格に近い、信頼性の高い方法です。

主に一戸建てで使われる方法で、「その建物を今、新しく建てたらいくらかかるか（再調達原価）」を計算し、そこから年月が経った分だけ価値を差し引いて（減価修正）建物の価格を算出します。そして、土地の価格（取引事例比較法で算出）と合算して、不動産全体の価格を求めます。

これは、アパートや賃貸マンションなど、「その不動産が将来どれくらいの家賃収入を生み出すか」という収益性に着目して価格を算出する方法です。主に投資用物件の査定で使われるため、ご自宅の売却では参考程度に用いられることが多いです。

【清須市版】訪問査定でプロがチェックする重要ポイント5選

机上のデータだけでは分からない、物件の本当の価値。それを確かめるのが訪問査定です。私たちは、以下のポイントを重点的にチェックしています。

これは基本中の基本です。日当たりの良さ、風通し、お部屋の間取りや使いやすさはもちろん、キッチンやお風呂、トイレといった水回りの設備状況、過去のリフォーム履歴、外壁や屋根の状態などを細かく拝見します。大切に使われてきたお家は、やはり評価が高くなります。

清須市での暮らしやすさは、価格に直結します。

・交通の便：JR「枇杷島駅」や名鉄「新清洲駅」「須ヶ口駅」からの距離、名古屋駅へのアクセスしやすさ。
・生活利便性：スーパー（アオキスーパーさん、フィールさんなど）やドラッグストア、病院、公園までの距離。
・学区の人気度：特にファミリー層には重要で、「清洲小学校区」「西枇杷島小学校区」など、人気の学区は大きなアピールポイントになります。

目に見えない部分ですが、非常に重要です。

・都市計画：お家が「市街化区域」にあるか、「市街化調整区域」にあるかで建て替えの可否などが変わります。
・接道義務：敷地が建築基準法上の道路に2m以上接しているか。これが満たされていないと再建築ができない場合があります。
・ハザードマップ：清須市を流れる五条川や新川の浸水想定区域に入っているかなども、価格に影響する可能性があります。

土地や建物の名義は誰になっているかを確認します。例えば、相続した物件で兄弟と共有名義になっている場合などは、売却時に全員の同意が必要になります。こうした権利関係は事前に整理しておくと良いでしょう。

データには現れない、そのお家だけの「魅力」を見つけ出すのがプロの腕の見せ所です。

・こだわりの注文住宅で使われた建材や設備
・太陽光発電システム
・日々の手入れが行き届いた美しいお庭
・2階から見える、遮るもののない開放的な眺望

こういった「住んでいるあなたにとっての当たり前」が、実は大きな付加価値になることがあるのです。ぜひ、お家の自慢話を聞かせてください！

【最重要】査定依頼で失敗しない！信頼できる不動産会社の選び方

ここまで査定の種類や仕組みについて解説してきましたが、不動産売却で最も重要と言っても過言ではないのが、「どの不動産会社に査定を依頼し、パートナーとして選ぶか」ということです。

良いパートナーに出会えるかどうかで、売却価格はもちろん、売却にかかる期間や精神的な安心感が大きく変わってきます。「損をしたくない」「騙されたくない」「最後まで親身にサポートしてほしい」…そのような想いを叶えるための、不動産会社の選び方ガイドです。

どの選択肢にも一長一短がありますが、私たちのような地元企業は、「清須市で家を売りたい」というお客様一人ひとりのご事情に、とことん寄り添えるのが最大の強みだと自負しています。

最終的に売却を任せるのは「会社」というより「担当者」です。査定を依頼した際に、以下の5つのポイントをチェックしてみてください。これこそが、信頼できるパートナーを見極めるための試金石になります。

 「この金額です」と結果だけを伝えるのではなく、「なぜこの価格なのか」を、周辺の成約事例や物件の評価ポイントを交えて、あなたが納得できるように説明してくれるかを確認しましょう。

「この物件はJR『枇杷島駅』までフラットな道で歩けますし、名古屋駅まで1本、10分少々で着くのは本当に強いですね。名古屋市内で探している方の予算から少し広げた『通勤に便利な郊外』として、まさに理想的な立地ですよ。」など、清須市のリアルな情報を知っている担当者は、あなたの物件の魅力を的確に買主へアピールできます。

売却の背景には、住み替え、相続、資産整理など、様々なご事情があるはずです。そうした背景を丁寧にヒアリングし、あなたに最適な売却スケジュールや方法を一緒に考えてくれる姿勢があるかを見極めましょう。

良いことばかりを並べる担当者には注意が必要です。例えば、「この物件は日当たりは最高ですが、前面道路が少し狭い点が懸念です。なので、こういう対策をしましょう」と、正直に弱みを伝えた上で、その対策案まで示してくれる担当者は信頼できます。

査定後すぐに「専任媒介契約を結びましょう！」と急かしてくるのではなく、「まずはご家族でじっくりご検討ください」と、あなたの気持ちやペースを尊重してくれる会社を選びましょう。

まとめ

ここまで、不動産売却査定の種類から算出の根拠、そして最も重要な「信頼できる会社の選び方」まで、詳しく解説してきました。

不動産の売却は、多くの方にとって人生で何度も経験することではありません。だからこそ、分からないことや不安なことがあって当然です。その不安な気持ちを、どうか一人で抱え込まないでください。

私たちは、ここ清須市で40年以上、地域のお客様一人ひとりに寄り添ってきました。私たちが何よりも大切にしているのは、お客様との信頼関係です。ですから、査定を依頼したからといって、しつこい営業をすることは一切ないとお約束します。

まずはあなたのペースで、あなたの大切なお家の「今の価値」を知ることから始めてみませんか？