こんにちは！清須市の不動産会社アシストです。

不動産売却には「告知義務」というルールがあり、売主様は物件が抱える問題点やマイナス情報を買主様に対して正直に伝えなければなりません。

この記事では、告知義務の具体的な対象項目や、言わなくてもいい境界線、万が一事実を伝え忘れたり隠したりした場合のペナルティについて分かりやすく解説します。

不動産売却における「告知義務」とは？

告知義務とは、一言でいえば「買主様が契約するかどうか、あるいはいくらで買うかを判断する上で、重要な影響を及ぼす事実（マイナスな情報・瑕疵）を、事前に正しく伝える義務」のことです。

ここで深く関わってくるのが「契約不適合責任」というルールです（2020年の民法改正前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていました）。

契約不適合責任とは、「引き渡された物件の種類、品質、数量が契約内容と適合していない場合、売主様が買主様に対して負う責任」です。つまり、雨漏りやシロアリ被害などの欠陥があるなら、それを事前に買主様に伝え、売買契約書や物件状況報告書にしっかりと記載した上で契約しなければなりません。

不動産会社の担当者として売主様とお話ししていると、「この程度の不具合なら、わざわざ言わなくてもいいでしょうか？」と相談されることがよくあります。

売主様が迷ってしまう理由は、「正直に言えば、物件の価値が下がったり、最悪の場合、売れ残ってしまったりするのではないか」と不安があるからです。少しでも高く売りたいと考えるのは、売主様として当然の心理です。

また、「何年も前の雨漏りだから、修理済みの今は大丈夫だろう」「自分が住んでいて気にならなかったから問題ないだろう」と、売主様ご自身の基準で判断してしまうケースも少なくありません。

しかし、不動産取引において隠し事は危険です。言わなくてもいいのでは？と迷うような事柄こそ、まずは不動産会社の担当者にご相談ください。

どこまで伝える？告知義務の対象となる4つの瑕疵

告知義務の対象となるマイナス情報のことを、不動産用語で瑕疵（かし）と呼びます。瑕疵は大きく分けて以下の4つの種類に分類されます。

物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに存在する物理的な欠陥や不具合のことです。売主様が生活している中で最も気づきやすい瑕疵でもあります。

すでに直したから言わなくても良いのでは？と思いがちですが、修繕履歴があること自体が重要な情報です。再発のリスクもあるため、必ず告知する必要があります。

心理的瑕疵とは、物件自体に物理的な問題はないものの、そこで過去に起きた出来事によって、買主様が心理的に住みたくないと感じる事実のことです。

心理的瑕疵はどこまで詳細に伝えるべきかが最も悩むポイントです。これについては、国土交通省のガイドラインが存在しますので、次の章で詳しく解説します。

環境的瑕疵とは、対象となる不動産自体ではなく、その周辺環境に存在するマイナス要素のことです。生活する上でストレスになったり、安全面・健康面に不安を感じさせたりする施設や状況が該当します。

例えば、清須市ではエリアによって近隣の工場から発生する臭いなどが環境的瑕疵になり得ます。「長く住んでいて鼻が慣れてしまった」といった個人の感覚ではなく、客観的な事実として伝えることが大切です。

法的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反している、または法令による制限を受けていることによる欠陥です。

法的瑕疵については専門的な知識が必要なため、売主様ご自身がすべてを把握しているケースは稀です。そのため、私たち不動産会社が役所調査などを行い、法的瑕疵がないかをしっかりと確認し、売主様と一緒に告知事項を整理していきます。

心理的瑕疵の境界線！言わなくてもいいケースとは？

かつては、人の死に関する告知義務について明確なルールが存在せず、不動産会社や担当者の判断によってどこまで伝えるかがバラバラでした。それが原因で裁判になるケースも少なくありませんでした。

そこで、2021年10月に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。ガイドラインができたことで、「告知すべき事案」と「告知しなくてもよい事案」の基準が明確に示されるようになりました。

具体的には、老衰や持病による自然死や、自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥といった「日常生活の中での不慮の死」については、告知義務はないとされています。これらは誰にでも起こり得ることであり、不動産の取引において重大な心理的瑕疵には当たらないと判断されるためです。

自殺や他殺、または特殊清掃が入った孤独死などは、明確に告知義務の対象となります。よくインターネットの検索などで「事故物件は3年経てば言わなくてもいい」という情報を目にするかもしれませんが、ガイドラインにおいて「発生からおおむね3年が経過すれば告知不要」とされているのは、賃貸取引の場合のみです。

「売買取引」においては、告知義務に期間の制限はありません。 不動産の購入は賃貸とは異なり、買主様にとって一生を左右する高額な買い物であり、長く定住することが前提だからです。何年前の出来事であっても、売主様が知っている限りは必ず告知しなければなりません。

また、買主様から「過去にこの物件で亡くなった人はいますか？」と直接質問された場合は、自然死であっても、何年前の出来事であっても、知っている事実は正直に答える必要があります。

告知義務に違反するとどうなる？売主様が負う3つのリスク

引渡し後に、事前に告知されていなかった瑕疵（雨漏り、シロアリ被害、設備の重大な故障など）が発覚した場合、買主様から「契約内容と違う」として契約不適合責任を問われます。

一般的なペナルティは「修補請求」や「損害賠償請求」です。売主様の費用負担で欠陥部分を修理するよう求められたり、修繕にかかった費用を損害賠償として請求されたりします。

告知されなかった瑕疵が重大であり、「修繕が不可能である」「安心して住むことができない」と判断された場合、買主様から契約解除を突きつけられるリスクがあります。

契約解除となれば、取引は白紙に戻ります。売主様は受け取った売買代金を全額返還しなければならないだけでなく、買主が支払った仲介手数料や登記費用、引越し費用などの賠償まで求められるケースがあり、甚大な経済的ダメージを受けます。

売主様が瑕疵の事実を「知っていたのに意図的に隠蔽した」と判断された場合、事態はさらに深刻になります。単なる契約不適合責任にとどまらず、買主の精神的苦痛に対する慰謝料を上乗せして請求される可能性があります。

話し合いで解決できず訴訟トラブルに発展すれば、弁護士費用がかかるだけでなく、解決までに長い時間と多大な精神的ストレスを強いられます。

瑕疵（マイナス要素）があっても物件の価値を下げず、安全・高値で売却するコツ

売買契約を結ぶ際、売主様には「物件状況報告書（告知書）」と「付帯設備表」という書類を作成していただきます。

これらの書類に、過去の不具合や現在の状況を正確に記入します。「こんなことまで書かなくても」と省略せず、修繕履歴なども細かく記載することで、買主様は安心します。

ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を客観的に調査するものです。

プロのお墨付きを得ることで、買主様は「隠れた欠陥があるのではないか」という不安を払拭できます。結果として、購入の決断が早まり、相場通りの適正価格で売却できる可能性が高まります。たとえ調査で不具合が見つかったとしても、事前に価格へ反映させるか、修繕してから売り出すかといった戦略を立てられるため、引渡し後のクレームや訴訟トラブルを防ぐことができます。

インスペクションに合格した物件であれば、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することができます。これは、引渡し後に雨漏りや構造上の重大な欠陥が見つかった場合、その修繕費用が保険金で賄われる仕組みです。

買主様にとって、万が一のときでも保証があれば、購入への後押しとなりますし、他の売り出し物件と明確な差別化を図ることができます。

マイナス要素が多すぎて、一般の買主様には売れそうにない場合は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「不動産買取」が有効です。

一般的な仲介による売却と比べると売却価格は下がりますが、契約不適合責任を免責（売主様の責任をゼロ）にして売却をすることができます。不動産会社は物件の瑕疵をすべて引き受けた上で買い取るため、引渡し後にクレームや賠償請求を受ける心配がなくなります。安全・スピーディーに取引を終えたい方におすすめな方法です。

まとめ：清須市周辺で告知義務に不安がある不動産売却は、地域密着のアシストへご相談ください！

清須市周辺で不動産売却をご検討中で、告知義務に関して少しでも不安や迷いがある方は、ぜひ一度私たちにご相談ください。

地域密着型ならではの豊富な経験と情報網を活かし、売主様が抱える引渡し後のリスクを最小限に抑え、安心・安全に取引を終えられるよう親身になってサポートいたします。どんな些細なことでも構いませんので、まずはお悩みをお聞かせください。